آمارها چه مي‌گويند؟

 بر اساس آمارهاي مرکز آمار ايران متوسط مبلغ اجاره ماهانه به‌علاوه 3‌درصد وديعه پرداختي براي اجاره يک مترمربع زيربناي مسکوني معامله ‌شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملکي در شهر تهران 22 هزار و 514 تومان با ميانگين مساحت 77مترمربع و متوسط عمر بناي 13سال بوده است که نسبت به فصل قبل 6.1‌درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل 9.9درصد افزايش داشته است، همچنين تعداد معاملات اجاره زيربناي مسکوني انجام‌ شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملکي در شهر تهران نسبت به فصل قبل 34.2‌درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل 4.4 درصد افزايش داشته است.

بنابراين نمودار متوسط مبلغ اجاره ماهانه به‌علاوه 3‌درصد وديعه پرداختي براي اجاره يک مترمربع زيربناي مسکوني معامله ‌شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملکي در شهر تهران در تابستان سال 91 حدود 13 هزار و 609 تومان، در پاييز 91 حدود 14هزار و 508 تومان و در زمستان 91 حدود 15هزار و 109 تومان بوده است.

بر اساس همين آمار هزينه اجاره ماهانه به‌علاوه 3‌درصد براي اجاره يک مترمربع در بهار 92 حدود 16 هزار و 145 تومان، تابستان 92 حدود 16هزار و 932 تومان، در پاييز 92 حدود 17هزار و 289 تومان و در زمستان 92 حدود 15 هزار و 721 تومان بوده است.

در همين بازه زماني هزينه اجاره ماهانه به‌علاوه 3‌درصد براي اجاره يک مترمربع در بهار 93 حدود 16 هزار و 977 تومان، در تابستان 93 حدود 18 هزار و 343 تومان، در پاييز 93 حدود 19 هزار و 46 تومان و در زمستان 93 حدود 18 هزار و 95 تومان بوده است.

اما هزينه اجاره ماهانه به‌علاوه 3‌درصد براي اجاره يک مترمربع در بهار 94 حدود 19 هزار و 421 تومان، در تابستان همين سال 20 هزار و 483 تومان، در پاييز 94 حدود 20 هزار و 639 تومان و در زمستان 94 حدود 19 هزار و 815 تومان بوده است.

بالاخره اين هزينه در بهار سال 95 حدود 21 هزار و 213 تومان و در تابستان امسال حدود 22 هزار و 514 تومان بوده است. به‌هرحال به نظر مي‌رسد از سال 91 تا سال 95 حدود 30‌درصد بر قيمت اجاره افزوده‌شده اين در حالي است که از نيمه دوم سال 92 مسکن در رکود سنگيني به سر مي‌برد.

در نمودار تغييرات تعداد معاملات اجاره در تابستان 95 حدود 51 هزار و 821 فقره، در تابستان 94 حدود 49 هزار و 657 فقره در تابستان 93 حدود 59 هزار و 132 فقره، در تابستان 92 حدود 48 هزار و 32 و در تابستان 91 حدود 36 هزار و 345 فقره بوده است...

نکته بسيار مهم اين نمودار بيانگر اين موضوع است که تعداد مستاجران در سال 95 نسبت به سال 91، 92 و 94 به استثناي سال 93 افزايش‌يافته است. به عقيده کارشناسان نبود طرح جامع براي خانه‌دار کردن مردم بزرگ‌ترين دليل افزايش مستاجرنشيني است.

 اجاره‌بها از نرخ تورم عبور کرد

در همين رابطه احسان علوي، عضو کميسيون عمران با بيان اينکه تورم مبناي درستي براي تعيين اجاره‌بها نيست، گفت: همواره گزارش‌هاي رسمي رابطه منطقي بين رشد تورم و اجاره‌بها را نشان مي‌دهند، به‌طور مثال از سال 91 تا سال 95 اجاره‌بها با رشد تورم همسويي داشته اما با ورود دولت يازدهم و کاهش نرخ تورم از 40.4‌درصد به 10.2‌درصد نه‌تنها اجاره‌بها کاهش محسوسي نداشته بلکه با رشد فزاينده‌يي طي مسير مي‌کند.

علوي افزود: صرف کاهش نرخ تورم، اجاره‌بها کاهش نمي‌يابد. دلايلي مانند حضور دست‌هاي سياه در بازار اجاره، طرح‌هاي نامنظم مسوولان در تامين مسکن و ورود بانک‌ها از عواملي هستند که بازار اجاره را تبديل به بازار مافيايي کرده است.

وي با بيان اينکه دليل اصلي افزايش قيمت اجاره‌بها در دستان دلالان مجوز‌دار و بي‌مجوز است، تصريح کرد: اين عده با خريد برخي ملک‌هاي شمال شهر يا با تباني موجران باعث مي‌شوند کنترل بخشي از بازارهاي اجاره را در دست بگيرند.

وي افزود: بسياري از دلالان با تعيين قيمت اجاره‌بها در مناطق شمالي تهران موجي به راه مي‌اندازند که نتيجه آن به رشد قيمت خانه و همچنين نرخ اجاره‌بها در مناطق جنوبي پايتخت منجر شده که اين موضوع در نهايت قيمت مسکن را در حومه و تمام کشور با افزايش روبه‌رو خواهد کرد.

 کوچک شدن متراژ خانه مستاجران

علوي با اشاره به اينکه بسياري از مستاجران به دليل عدم پرداخت اجاره‌هاي سنگين مجبور به کوچک‌تر کردن واحد مسکوني خود هستند، گفت: در حال حاضر در بخش‌هاي مرکزي و جنوب کلان‌شهرها خانوارهاي 3 تا 5 نفر در خانه‌هاي زير 50 متري مربعي سکونت گزيده‌اند که اين موضوع آسيب‌هاي اجتماعي بسياري را در پي دارد.

علوي گفت: مسکن مهر قرار بود، متعادل‌کننده قيمت‌ها در بازار مسکن باشد، اما اين طرح نيز در دست افرادي قرارگرفته که نرخ‌ها را به نفع خودتنظيم مي‌کنند که اين امر واقعا حيرت‌انگيز است. عضو کميسيون عمران بابيان اينکه با اجراي هر طرحي تنها مستاجران نقره‌داغ مي‌شوند، گفت: متاسفانه دولت‌هاي مختلف در خصوص ساماندهي بازار اجاره غفلت کردند. درصورتي‌که مسوولان مي‌توانستند با ايجاد مسکن استيجاري و اجتماعي به داد مستاجران برسند. به‌هرحال اگر دولت نمي‌تواند چنين ساماندهي را انجام دهد بايد براي افزايش توليد مسکن يا اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي آستين بالا بزند. وي گفت: به‌هرحال اين روزها مستاجران فشارهاي زيادي را به خاطر اجاره‌هاي سنگين متحمل مي‌شوند و خيلي از آنها به سمت حاشيه‌نشيني و سکونتگاه‌هاي غيررسمي کوچ کرده‌اند.

 سرشکن کاهش نرخ سود بانکي در اجاره‌

شهرام کوسه‌غراوي، عضو کميسيون عمران در مجلس دهم نيز با بيان اينکه متاسفانه رابطه کاهش نرخ سود بانکي و افزايش اجاره‌بها مشکلات زيادي براي مستاجران ايجاد کرده است، گفت: در حال حاضر به علت کاهش نرخ سود بانکي بيشتر موجران به دنبال افزايش اجاره‌بها هستند و به‌نوعي مي‌خواهند کاهش درآمد خود از بانک را با پول مستاجران تامين کنند. کوسه‌غراوي افزود: به دليل تداوم رکود نظارت‌هاي جدي بر قيمت‌ها اعمال نمي‌شود دولت بايد ورود جدي در مبحث مسکن داشته باشد تا بتواند ريشه بسياري از دلالي‌ها را در بازار بسوزاند.

نماينده مينودشت در مجلس گفت: زمان آن رسيده است تا با ارائه تسهيلات ويژه به انبوه‌سازان گام‌هاي بلندي در تامين مسکن داشته باشيم. حضور وزير راه و شهرسازي چرايي افزايش اجاره‌بها مورد بررسي واقع خواهد شد. وي گفت: کاهش نرخ سود بانکي در اجاره‌بها سرشکن‌شده در حال حاضر بازنده‌هاي واقعي کاهش نرخ سود بانکي و طرح‌هاي مسکني مستاجران هستند.

 نبود ضابطه براي ساماندهي اجاره‌

در همين زمينه قلي‌زاده، عضو ديگر کميسيون عمران در مجلس دهم بابيان اينکه بازار اجاره نيازمند ضابطه و قانون جدي است، گفت: افزايش قيمت در بازار املاک باعث شده توان خريد سرپناه در جامعه به ميزان قابل‌توجهي کاهش پيدا کند.

قلي‌زاده افزود: دولت و حتي مجلس بايد در زمينه ايجاد ثبات در نرخ مسکن و اجاره‌بها ورود داشته باشند. وي از ضرورت تشکيل کارگروهي متشکل از دولت و مجلس براي قاعده‌مند کردن بحث اجاره‌بها خبر داد و گفت: بايد با همکاري دولت و مجلس لايحه‌يي مشخص براي ساماندهي بازار اجاره‌بها مصوب شود تا به‌اين‌ترتيب با ابزارهاي قانوني بتوان از نابه‌ساماني بازار اجاره‌بها جلوگيري کرد.

وي با بيان اينکه در حال حاضر بازار اجاره متولي مشخصي ندارد، افزود: با اوج‌گيري نابه‌ساماني اقتصادي بسياري از موجران به فشار آوردن بر مستاجران با اعمال نرخ‌هاي نجومي اقدام مي‌کنند که اين به سخت شدن شرايط زندگي مردم منجر مي‌شود.

وي در نهايت گفت: اجاره‌بها موضوع کوچکي نيست که در آن به موضوع حق مالکيت اشاره کرد. اجاره‌بها نيازمند برخوردهاي جدي قانوني است زيرا اعمال نرخ‌هاي دلخواهي زندگي بسياري از اقشار جامعه را فلج کرده و آسيب‌هاي اجتماعي جدي را در پي دارد در ثاني اين اقشار مجبور مي‌شوند هرروز سخت‌تر کار کنند تا تنها زنده بمانند درحالي که جامعه ايده‌آل دنبال ايجاد زندگي مطلوب براي تمام اقشار اجتماع است.

 نيم‌قرن بدون ضابطه

قاضي‌زاهدي، تحليلگر حوزه مسکن نيز در اين رابطه گفت: بيش از نيم‌قرن است که دولت‌ها دنبال راهکارهاي جدي در حوزه کنترل اجاره‌بها هستند؛ اما به دليل عدم وجود برنامه تدوين‌شده و نظارت‌هاي دقيق، موفقيت چنداني در اين خصوص نداشتند.

 قاضي‌زاهدي گفت: تنها راه براي کنترل قيمت اجاره‌بها ورود ميان‌مدت و بلندمدت شهرداري، دولت و تعاوني‌هاي شهروندي است. با حضور قوي اين بخش‌ها قيمت کنترل خواهد شد و ديگر موجرها قيمت‌ها را سر به فلک نمي‌برند.

وي نقش مشاوران املاک در قيمت مسکن چه اجاره و چه خريد را منفي تفسير کرد و افزود: متاسفانه برخي مشاوران املاک براي دريافت حق کميسيون بيشتر يا مالک تباني کرده و باعث افزايش قيمت مي‌شوند. قاضي‌زاهدي گفت: مسوولان بايد در خصوص ضابطه‌مند کردن مشاوران املاک نيز برنامه‌هاي جدي تدوين کنند زيرا اين صنف به عنوان جوش‌دهنده معاملات ملکي، براي مردم شناخته‌شده هستند و حذف يا کاهش قدرت آنها در جامعه به‌نوعي امکان‌پذير نيست اما دولت مي‌تواند با قوانين جدي و حد و حدود قانوني جلو دلالان سوداگر را بگيرد.

وي با اشاره به اينکه متاسفانه مشاوران املاک موانع بسيار جدي بر سر راه آرامش املاک اجاره‌يي هستند، گفت: بايد به يکه‌تازي اين صنف پايان بدهيم؛ زيرا اين صنف با همکاري برخي موجران، مستاجران را نقره‌داغ مي‌کنند. در حال حاضر در تهران حدود 13هزار مشاور املاک وجود دارد که برخلاف ادعاهاي بي‌شمار برخي مسوولان اتحاديه مشاور املاک در بازار املاک و مستغلات نقش پررنگي ايفا مي‌کنند. اين صنف با داشتن اعضاي باهوش و منفعت‌طلب باعث شده‌اند که بازار مسکن به سمت ارزش‌افزوده پيش برود و از هدف غايي خود يعني تامين سرپناه مناسب براي مردم دور شود. اين تحليلگر بازار مسکن تصريح کرد: البته حذف اين صنف جز ايجاد تشويش در بازار معاملات و بيکاري چندين هزار نفر چيزي عايد جامعه نمي‌کند. وي گفت: به‌هرحال تامين اجاره براي قشر کثيري از مردم که حقوقي زير يک‌ميليون و نيم دارند بسيار سخت و دشوار است بنابراين بايد مسوولان ورود جدي در تامين ملک‌هاي استيجاري و حمايت از مستاجران داشته باشند. قاضي‌زاهدي گفت: در حال حاضر در کشورمان افراد بايد نزديک به 16 ساعت کار کنند تا اجاره مسکن‌شان فراهم شود. تاريخ نشان داده است اجاره‌بها دستورپذير نيست و با دستور کم نمي‌شود. راهکار تثبيت اجاره‌بها نهايتا فقط افزايش توليد و عرضه مسکن است. دولت بايد به سمت عوامل کاهنده قيمت مسکن برود.

 دولت نبايد ورود کند

همچنين در اين خصوص رييس اتحاديه املاک معتقد است: مالکيت يک حق شهروندي است و دولت نبايد در ضابطه‌مند کردن آن ورود پيدا کند.حسام عقبايي گفت: طبق قانون اساسي و مقوله مالکيت در اسلام دولت نمي‌تواند بر اموال غيرمنقول مردم نرخ تعيين کند.

وي بابيان اينکه مالکي را نمي‌توان مجبور به تخفيف يا کاهش قيمت کرد گفت: تنها راه کنترل اجاره‌بها افزايش عرضه و توليد مسکن است. اگر ميزان عرضه واحدهاي مسکوني بيشتر شود، فضاي رقابتي ايجاد مي‌شود و ديگر موجري نمي‌تواند به مستاجر خود قيمت‌هاي بالا ارائه کند.

عقبايي بابيان اينکه برخي شبکه‌هاي اينترنتي باعث افزايش اجاره‌بها و قيمت مسکن شده است، گفت: درگذشته پيشکسوت‌هاي اين حوزه قيمت‌هاي نامتعارفي که از سوي مالکان مطرح مي‌شد را فايل (ثبت براي عرضه به مردم) نمي‌کردند. ولي اکنون اگر ما آن را ثبت نکنيم شبکه‌هاي اينترنتي و ساير بخش‌ها اقدام مي‌کنند و مبناي قيمت براي مردم مي‌شوند. وي تصريح کرد: در بيشتر موارد مشاوران املاک براي انعقاد يک قرارداد مجبور مي‌شوند متعاملين را به آرامش و توافق دعوات کنند بنابراين در اين مواقع موجران به دليل پادرمياني مشاور املاک از موضع قيمتي خود کوتاه مي‌آيند و درنهايت معامله با تخفيفات متعددي به مستاجر ارائه مي‌شود.

عقبايي گفت: مردم بايد بدانند قيمت‌هاي پيشنهادي باقيمت تحقق‌يافته آن (قيمت در قرارداد) متفاوت است و مشاوران املاک براي به توافق رساندن قيمت نهايي چانه‌زني‌هاي بي‌شماري انجام داده و به زبان ساده، ريش گرو مي‌گذارند.

 سبقت نرخ اجاره از حقوق کارگر

اجاره‌نشيني سخت است، آن‌قدر سخت که زمان سررسيد انقضاي قرارداد غم بر دل تمام اعضاي خانواده مي‌نشيند. از تهيه مبلغ اضافه‌شده توسط صاحب‌خانه گرفته تا خساراتي که طي اسباب‌کشي کردن به ما تحميل مي‌شود.

در اين خصوص محمد 35ساله که چند سالي است، ازدواج‌کرده و ساکن خيابان نبرد جنوبي است به خبرنگار ما مي‌گويد: به علت خسارت‌هاي ناشي از اسباب‌کشي و حق کميسيون قرارداد جديد بيشتر مستاجران تمايل زيادي به تمديد قرارداد اجاره‌نامه دارند و در اين خصوص با هر مبلغي که موجر عنوان کند به توافق مي‌رسند. وي با بيان اينکه در حال حاضر افزايش نرخ اجاره‌ها بسيار بيشتر از درصدهايي است که اعلام‌ شده است، گفت: اما متاسفانه حقوق وزارت کار همچنان در پايين‌ترين سطح قرار دارد.

 هرسال واحد مستاجران کوچک‌تر مي‌شود

در همين زمينه موسوي که با همسر و دو فرزندش اجاره‌نشين است، مي‌گويد: چند روز پيش مالک به بنده مراجعه کرد و عنوان داشت که بايد حدود 200هزار تومان اجاره را افزايش بدهم درصورتي‌که طبق رشد تورم اين ميزان افزايش غيرمنطقي است. وي با ابراز ناراحتي گفت: البته بنده چاره‌ ديگري ندارم زيرا توافق مسالمت‌آميز به دليل هزينه‌هاي اسباب‌کشي، اعم از استخدام کارگر، کاميون، هزينه کميسيون قرارداد جديد و بيکاري چندروزه بنده و همسرم به سود خانواده است.

اين مستاجر با بيان اينکه در حال حاضر مستاجران در شهري همچون تهران باقيمت‌هاي سرسام‌آوري دو راه بيشتر ندارند، گفت: يا زير بار فشار اجاره‌بهاي مسکن مي‌روند يا اينکه براي تهيه سر پناهي راه حاشيه‌نشيني را در پيش مي‌گيرند که با توجه به بعد مسافت، مشکلات ديگري براي تردد و رسيدن به محل کار براي آنان به وجود مي‌آيد، اين در حالي است که قيمت واحدهاي مسکوني اجاره‌يي در حاشيه شهر تهران چندان تفاوتي با قيمت‌هاي درون شهر ندارد.

وي با انتقاد از نرخ‌هاي ارائه‌شده توسط مالکان گفت: در حال حاضر موجران انتظار دارند ضررهاي ناشي از کاهش نرخ سود بانکي را مستاجران جبران کنند. درحالي که بسياري از مستاجران هرساله به دليل افزايش قيمت‌هاي اجاره‌بها واحد خود را 10 متر کوچک‌تر مي‌کنند تا هزينه‌ها را به‌نوعي سرشکن کنند. موسوي بابيان اينکه در حال حاضر بيشتر مستاجران با کمترين امکانات زندگي مي‌کنند، گفت: برخي خانواده‌ها به دليل درآمدهاي بسيار کم و براي تامين هزينه‌هاي اجاره مجبور مي‌شوند سبد غذا، پوشاک و درمان خود را به‌طورکلي ناديده بگيرند.

 اجاره‌نشين خوش‌نشين نيست

در همين زمينه مستاجر ديگري بابيان اينکه درگذشته در بحث اجاره‌نشيني جمله معروف اجاره‌نشيني مساوي است با خوش‌نشيني وجود داشت، گفت: درگذشته در سبد اقتصادي خانواده هزينه اجاره‌بها‌درصد قابل‌توجهي را اشغال نمي‌کرد و اکثر خانواده‌هايي که درآمد کافي براي گذراندن زندگي داشتند بيشتر اجاره‌نشيني را ترجيح مي‌دادند.

وي افزود: اما باگذشت زمان و روبه‌رو شدن با رکود بازار و پايين آمدن درآمد خانوارها به‌تدريج اين مقوله رنگ و بوي خود را از دست داد تا جايي که با افزايش اجاره‌بها خانواده‌ها مجبور شدند مساحت منزل اجاره‌يي را کمتر کنند و در واحدهاي يک خواب اسکان کنند. وي با بيان اينکه در طول دوران رکود بازار مسکن، سابقه نداشته اجاره‌بها با اين افزايش غيرمعقول روبه‌رو شده باشد، گفت: ازآنجايي‌که اکثر مالکان علاقه به دريافت اجاره‌بها ماهانه دارند طبيعتا مستاجران مجبور مي‌شوند در واحدهاي کوچک يک خواب که اجاره آن کمتر است، زندگي کنند. متاسفانه برخي مالکان بسيار بي‌انصاف شده‌اند.

وي افزود: بي‌گمان موضوع ميزان اجاره‌بها و نحوه پرداخت آن از دغدغه‌هاي اساسي قشر زحمت‌کش و نوعا ضعيف مستاجران است. معمولا مبلغ اجاره‌بها از سوي مالک تعيين و نظارت يا تدوين قانون در اين مقوله نقش برجسته نداشته و نخواهد داشت و مالکان در حد مشاوره قيمت منطقه را جويا مي‌شوند ولي با توجه به نياز خود، تاثيرات بازارهاي مساوي بر مسکن و نرخ سود بانکي نحوه رهن و اجاره موردنياز خود را اعلام مي‌کنند. وي گفت: بايد در کشور ضابطه و آيين‌نامه‌هاي اجرايي تدوين شود تا نرخ اعلامي متناسب با بودجه مستاجران باشد.

 وي گفت: مسوولان ذي‌ربط بايد در خصوص نقش مشاوران املاک و چارچوب اختيارات قانوني و عرفي اين قشر در بازار اجاره جلساتي داشته باشند. در اين ميان صاحب‌خانه‌هايي هستند که مي‌گويند زندگي خود را از طريق اجاره‌يي که ماه‌به‌ماه از مستاجرشان مي‌گيرند، مي‌گذرانند و به دليل گراني‌ها و تورم‌هاي به وجود آمده ناچارند اجاره خانه را بالا ببرند تا از پس مخارج زندگي بربيايند.

منبع:تعادل